¿Cuánto más pueden subir los precios de los alquileres?

El precio del alquiler de vivienda en España sigue al alza y de momento parece no haber tocado techo. El último informe oficial, aportado por el INE, el Instituto Nacional de Estadística correspondiente a julio indica que ese mes se registró una subida del 2,1% en el precio de los alquileres en comparación con el mismo mes del año anterior.

Esto supone el mayor incremento interanual desde octubre de 2009 y viene a confirmar que continúa el crecimiento del precio del alquiler, que desde marzo de 2023 se mantiene por encima del 2%.

Una tendencia que continuó en agosto según el portal inmobiliario Idealista.com.

De este modo, y en el caso concreto de la Comunidad de Madrid, según este portal, el precio del alquiler en agosto subió un 2,2% respecto al mes de julio, hasta situarse en 15,9 euros el metro cuadrado, llegando a su máximo histórico, con un incremento interanual del 9,6%.

El precio del alquiler en la región ha aumentado un 5,2% en los últimos tres meses, la subida más importante para un trimestre desde el mes de agosto de 2022.

A nivel nacional ese mes también se registró un máximo histórico de 12 euros por metro cuadrado, tras una subida del 0,5% en el último mes. De esta forma, el precio del alquiler crece un 9,5% en el conjunto del país en el último año.

Comunidad de Madrid y Cataluña fueron las regiones donde más subió y en la misma proporción, seguidas de La Rioja (+1,9%) y Comunidad Valenciana (+1,8%) lideran los incrementos.

En el lado opuesto de la tabla encontramos a Extremadura (6,1 euros el metro cuadrado) y Castilla-La Mancha (6,6 euros) que son las comunidades más económicas.

A la vista de estos datos, Javier Díaz, analista inmobiliario de Renta 4 cree que el alza en los precios de los alquileres va a continuar porque la oferta de pisos cada vez es menor. "Madrid está en máximos históricos con el metro cuadrado a 17,4 euros".

Díaz asegura que hay una serie de factores que explican este repunte, entre los que se encuentra "el aumento de la demanda extranjera, que cada vez invierte más en la capital. El hecho de que Madrid sea una de las regiones donde más empleo se crea y donde más empresas se instalan, además de haberse convertido en un destino turístico y gastronómico de primer nivel".

Francisco Iñareta, portavoz de Idealista.com también considera que detrás de estos aumentos están los niveles históricamente bajos de oferta disponible. A día de hoy sigue habiendo una preocupante falta de oferta y la que hay no responde a las necesidades de las familias".

En este sentido, según este experto "la oferta no se está recuperando y sigue siendo insuficiente para lo que necesita la demanda y mientras esas tensiones no desaparezcan seguiremos viendo cómo los precios continúan creciendo".

Coincide en este análisis, Ferran Font, portavoz y director de estudios de Pisos.com que alerta del "riesgo de cronificación" que supone el problema de que "muchos jóvenes no pueden comprarse un piso e independizarse, por lo que tienen que acudir necesariamente al mercado de alquiler al no tener suficiente poder adquisitivo y a su vez se enfrentan a alquileres cada vez más altos, por la demanda que hay".

A ello hay que unir como explica Javier Díaz, el efecto de la inflación y la subida de tipos de interés que repercute también en el mercado de alquiler. "Hay muchas personas que pensaban comprarse un piso pero que se han visto obligadas a posponer su decisión ante la subida de tipos ya que no se lo pueden permitir. Esto se ha traducido también en una bajada de la firma de hipotecas ya que además los bancos, a diferencia de 2008, han restringido la concesión de hipotecas, y te piden al menos tener ahorrado un 20% del precio del piso".

Por otro lado, "hay propietarios que han decidido sacar sus pisos de alquiler del mercado y los han puesto a la venta, ante la incertidumbre que ha generado la nueva Ley de Vivienda, por la posibilidad que otorga a las comunidades de poner limitar las rentas en zonas consideradas como tensionadas. Esto ha reducido la oferta. A ello hay que unir que algunos propietarios han decidido alquilarlos como piso turístico o por menos de un año, ya que este tipo de alquiler temporal queda fuera de la regulación de la Ley de Vivienda", señala Font.

Según los expertos "mientras continúe la inflación y la subida de tipos, el precio de los alquileres seguirá subiendo"

De especial relevancia es según Font, "la limitación de la subida de los alquileres por parte del gobierno, que es de un 2% para este 2023, de un 3% en 2024 y de la creación de un nuevo índice de actualización de rentas en 2025, provoca que muchos propietarios a la hora de alquilar un piso partan de un precio más alto sabiendo que en la actualización anual van a tener estas limitaciones en las subidas".

Francisco Iñareta, de Idealista.com considera que "hacen falta políticas serias para lograr que cada vez aparezcan más viviendas en el mercado tal y como se comprobó durante 2020, cuando el enorme crecimiento de la oferta disponible provocó caídas de doble dígito en el precio de los alquileres en todo España. Para ello, es importante reequilibrar las relaciones entre inquilinos y propietarios, ya que estos últimos, lejos de ser el problema, son la parte más importante de la solución”.

Javier Díaz descarta que estemos ante una "burbuja inmobiliaria en el mercado del alquiler", pero a su juicio en ciudades como Madrid "se empiezan a encender algunas luces rojas ya que según el Banco de España el esfuerzo para vivir de alquiler alcanza ya de media el 40% de la renta disponible".

Emiliano Bermúdez , subdirector general de DonPiso recuerda que el "80% de las viviendas de alquiler es de pequeños empresarios, no de fondos", por lo que apuesta para solucionar el problema, "dar incentivos, mediante bonificaciones fiscales, a los propietarios de viviendas para que los pongan en alquiler", a la vez que dotarles de más seguridad jurídica para hacer frente a los casos de impagos o de okupación".

Bermúdez cree que es imprescindible que "las administraciones y el sector privado se sienten a hablar para resolver el problema de la vivienda" y en este sentido propone "que se construya más vivienda para que pueda haber más oferta", que los ayuntamientos "faciliten el cambio de uso de locales u oficinas para convertirlos en pisos".

PISOS COMPARTIDOS

Ante la imposibilidad de poder optar al alquiler de un piso o apartamento, son muchos los que se ven obligados a tener que compartir piso. Una tendencia que en los últimos años ha aumentado a la par que también los precios de una habitación.

Según un informe de Fotocasa, con datos de los primeros seis meses de este 2023, el coste de compartir una vivienda en España supone ya de media un desembolso de 445 euros al mes, es decir, un 50% más que hace cinco años y un 73% más respecto a hace ocho años.

"La Ley de Vivienda con la limitación de precios ha creado más incertidumbre en los propietarios"

Las comunidades donde más se ha incrementado su precio este año respecto al anterior fueron Canarias, con un 28,6% más; País Vasco, con un 12,2% más; Cataluña (+9,6%); Comunidad Valenciana (+8,1%); Madrid (+5,8%); Andalucía (+3,4%); Aragón (+2,0%) y Castilla-La Mancha (+0,4%).

El estudio de Fotocasa analiza también el precio de los principales municipios españoles, donde se puede ver cómo la ciudad más cara para compartir una vivienda es Barcelona capital, con una media de 590 euros al mes.

El resto de las ciudades analizadas por encima de los 400 euros al mes son: Bilbao (536 euros), L'Hospitalet de Llobregat (534 euros), Madrid capital (522 euros), Pamplona/Iruña (504 euros), Málaga capital (463 euros), Villaviciosa de Odón (450 euros) y Getafe (446 euros).

AYUDAS DE LA COMUNIDAD DE MADRID AL ALQUILER

La Comunidad de Madrid tiene un programa de ayudas al alquiler destinado a facilitar el acceso a la vivienda a aquellos colectivos menos favorecidos o en situación de vulnerabilidad.

Estas ayudas pueden alcanzar hasta el 40% del importe del alquiler, con un máximo de 3.600 euros anuales.

Pueden acceder a ellas las personas físicas mayores de edad que sean titulares o están en condiciones de suscribir un contrato de arrendamiento cuya renta sea igual o inferior a 600 euros mensuales, o hasta 900 euros en el supuesto de las familias numerosas o determinados municipios por una vivienda que constituya o vaya a constituir su domicilio habitual y permanente y que se encuentren en alguno de estos supuestos:

• Destinatarios del programa de ayuda al alquiler de vivienda:

1. Familias numerosas.
2. Unidades familiares monoparentales con cargas familiares.
3. Unidades de convivencia en las que exista alguna víctima acreditada de violencia de género o en las que alguna persona asume la patria potestad, tutela o acogimiento familiar permanente del menor huérfano por violencia de género.
4. Unidades de convivencia en las que existe alguna persona declarada víctima de terrorismo o amenazada.
5. Unidades de convivencia que cuenten con algún miembro con discapacidad.
6. Unidades de convivencia en las que todas las personas integrantes se encuentren en situación de desempleo y hayan agotado las prestaciones.
7. Unidades de convivencia en la que todos sus miembros tienen edades iguales o superiores a 65 años en el momento de la solicitud.

• Programa de ayuda a jóvenes: Beneficiarios que sean menores de 35 años en el momento de la solicitud. Los restantes miembros de la unidad de convivencia en ningún caso podrán ser mayores de 35 años.

Para acceder a estas ayudas, es necesario:

• Estar empadronado en la Comunidad de Madrid.
• Tener un contrato de alquiler en vigor en una vivienda ubicada en nuestra región.
• No ser propietario ni usufructuario de otra vivienda.
• Los ingresos de la unidad de convivencia no pueden superar en 3 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM).

Por otro lado desde el gobierno central existen también una serie de ayudas para aquellos que decidan vivir de alquiler, pero el beneficiario tiene que optar por unas u otras.