El BOE publica la Ley de Vivienda que regula los alquileres

El Boletín Oficial del Estado publicó este jueves el proyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda aprobada por las Cortes y que introduce, por primera, vez la regulación del precio de los alquileres en una norma ordinaria estatal.

La norma fue validada definitivamente por el Senado el pasado 17 de mayo después de que el Congreso aprobase el texto a finales de abril con 176 votos a favor, una abstención y 167 votos en contra, en virtud del acuerdo alcanzado entre PSOE, Unidas Podemos, ERC y EH Bildu.

De esta manera, ve la luz una de las grandes leyes de la legislatura, que estuvo más de un año atascada desde su aprobación en Consejo de Ministros por la falta de acuerdo del PSOE y de Unidas Podemos con sus socios para regular los alquileres, entre otras cuestiones.

El presidente del Gobierno y líder del PSOE, Pedro Sánchez, presumió de que la norma “justificaría toda una legislatura” porque desarrolla un “derecho” consagrado en la Constitución.

En concreto, el texto introduce un nuevo tope permanente que limitará el incremento anual que un propietario puede repercutir al inquilino en el momento de la revisión del contrato. Ahora se aplicará la situación en vigor con los reales decretos de medidas para paliar las consecuencias de la guerra en Ucrania.

Así, se aplicará hasta final de año el límite del 2% en vigor, que fue aprobado el pasado diciembre como parte del paquete de medidas, mientras que en 2024 será del 3% y, en adelante, “se creará un nuevo índice en estos términos, más estable e inferior a la evolución del IPC”. Este nuevo índice será elaborado por el Instituto Nacional de Estadística (INE) y afectará a todos los contratos.

Por otro lado, la ley incluye condiciones para regular los contratos de alquiler en zonas tensionadas que van más allá de la intención inicial del Ejecutivo. Así, los contratos de pequeños propietarios en zonas tensionadas, que en el texto inicial no estaban sujetos a ningún tipo de límite y a los que solo se ofrecían beneficios fiscales, estarán ahora obligados a referenciarse al contrato anterior.

Además, los nuevos contratos de pequeños propietarios -que no se hayan alquilado en los últimos cinco años- también tendrán que referenciarse al índice de referencia para grandes tenedores en zonas tensionadas si así lo deciden las comunidades autónomas. Los gobiernos autonómicos, de hecho, tendrán la facultad de rebajar de diez a cinco el número de viviendas necesarias para ser considerado gran tenedor en una zona tensionada concreta.

El índice de referencia, que podrá ser sustituido por índices autonómicos, fue publicado hace pocos meses por el Ministerio y sus cifras datan del año 2021. Se elabora principalmente con datos tributarios que abarcan hasta un nivel de distrito censal. Desde Transportes aseguran que lo actualizarán por el decalaje que supone construirlo con datos tributarios y para que pueda tener en cuenta particularidades de los pisos como su estado de rehabilitación o sus condiciones de luz.

Por otro lado, la norma rebaja las condiciones para que una comunidad pueda declarar una zona como tensionada. De tal manera, de las de tres condiciones que tenían que cumplirse simultáneamente en el proyecto de ley original, ahora serán sólo son dos y bastará con que se cumpla una de ellas. Así una comunidad autónoma podrá declarar zona tensionada cuando la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler más los gastos y suministros básicos supere el 30% de la renta media de los hogares, o bien cuando el precio de alquiler de la vivienda haya aumentado al menos tres puntos por encima del IPC en los cinco años anteriores.

También se obligará a los propietarios a pagar en exclusiva los honorarios de las inmobiliarias y se prohibirá que el propietario repercuta en el precio del alquiler al inquilino otros gastos tales como la tasa de basuras o los gastos de la comunidad.

DEDUCCIONES FISCALES

La norma también introduce deducciones fiscales para los pequeños propietarios que pongan su casa en alquiler en áreas tensionadas.

La reducción alcanzará el 90% si la renta se rebaja más de un 5% en relación con la renta anterior, el 70% cuando se alquile a personas de entre 18 y 35 años o a una administración pública o entidad sin fines lucrativos, el 60% cuando se haya hecho una actuación de rehabilitación en los dos años anteriores y un 50% para el resto de los casos. No obstante, estas no entrarán en vigor hasta el 1 de enero de 2024 y los propietarios no podrán acogerse a ellas, por lo tanto, hasta la Declaración de la Renta de 2025.

Las comunidades gobernadas por el PP ya han anunciado que no aplicarán la norma en las cuestiones que afecten a sus competencias y dirigentes como la presidenta de la Comunidad de Madrid, Isabel Díaz Ayuso, han anunciado que presentarán un recurso de inconstitucionalidad. Desde el PSOE, incluido el propio presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, han instado al PP a que haga cumplir esta ley en sus comunidades autónomas.

VIVIENDA PÚBLICA

Otra de las principales novedades del texto es la protección de la vivienda pública protegida. Desde la aprobación de la ley, las viviendas protegidas estarán sometidas a un “régimen de protección pública permanente que excluya la descalificación, en tanto se mantenga la calificación de dicho suelo”.

Solo se excluirán aquellos supuestos que “excepcionalmente” pueda prever la normativa autonómica en caso de que exista “causa justificada” para su descalificación o para el establecimiento de un plazo de calificación que, como mínimo, deberá ser de 30 años.

En la exposición de motivos, los ponentes se lamentan de que el 31,5% de las viviendas construidas entre el año 1962 y el año 2020 fueron viviendas protegidas (unos 5,7 millones de viviendas), pero que, “en su mayoría y pese al importante esfuerzo público realizado en su promoción y construcción, han dejado de estar sujetas, en plazos relativamente cortos, a ningún tipo de límite de venta o alquiler”. El objetivo es, a partir de ahora, revertir esta situación.

DESAHUCIOS DE VULNERABLES

La norma ha levantado enormes críticas desde la oposición por la modificación que realiza de la Ley de Enjuiciamiento Civil para establecer nuevas condiciones en los desahucios de personas vulnerables. Desde el PP han calificado esta cuestión como “un incentivo a la okupación y un chollo para los okupas”.

La disposición final quinta, objeto de la polémica, establece que no se atenderán las demandas de desahucio si el propietario no especifica tres cuestiones. En primer lugar, deberá certificar que el inmueble constituye la "vivienda habitual de la persona ocupante"; en segundo lugar, tendrá que determinar si es un gran tenedor y, en esta circunstancia, también deberá dar cuenta de la situación económica de la parte demandada.

De tal manera, sólo en el caso de que se trate de un gran tenedor, el inmueble objeto de demanda constituya "vivienda habitual" de la persona ocupante y esta se encuentre en situación de vulnerabilidad económica, "no se admitirán las demandas" en las que no se acredite que el demandante "se ha sometido al procedimiento de conciliación o intermediación" que establezcan las autoridades competentes a este respecto, en su mayoría, las comunidades autónomas.