Tope en la subida del alquiler de vivienda: a quién afecta, plazos y el acuerdo "que debe primar" entre propietarios y arrendatarios

El Gobierno ha aprobado limitar la subida de los alquileres al 2% en los contratos que se renueven hasta el 30 de junio, como tope obligatorio para los grandes tenedores (propietarios de diez o más viviendas), mientras para el resto se aplicará cuando no haya otro acuerdo entre las partes.

La medida, que forma parte del real decreto ley para hacer frente al impacto de la guerra de Ucrania acordado este martes por el Consejo de Ministros, está dirigida a proteger a los inquilinos del aumento desbocado de la inflación, que se situó en febrero en el 7,6%.

¿Qué contratos se verán afectados?

En previsión de que el IPC siga subiendo a un ritmo muy superior al de los sueldos, el Ejecutivo establece que los contratos a los que corresponda su revisión anual en los próximos tres meses -abril, mayo y junio- no se revalorizarán en función de ese índice, sino del Índice de Garantía de Competitividad (IGC), creado en 2013 con un suelo del 0% y un techo del 2%.

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) ya remite a ese índice para la actualización de rentas, pero en la práctica la inmensa mayoría de los arrendamientos se revalorizan con el IPC.

Qué pasa si no hay acuerdo

Fuentes del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (Mitma) han señalado que "lo que tiene que primar es el acuerdo entre las partes y si, no lo hay, los alquileres tiene que ir al IGC, que en este caso como tope es el 2%".

Grandes y pequeños tenedores

En los alquileres de los grandes tenedores, si no llegan a un acuerdo con su arrendatario, el tope máximo de subida de renta que podrán aplicar será ese 2%, es decir, que solo pueden acordar subidas por debajo de esa cifra, mientras que para los pequeños propietarios prima el acuerdo entre las partes, sea cual sea, lo que les permite pactar un incremento de renta por encima del 2%.

¿A cuántas personas beneficia la medida?

Según datos del Mitma, en España hay unos 3,5 millones de viviendas alquiladas, por lo que la medida podría afectar a unos 875.000 contratos (la cuarta parte), que son los vencerían este trimestre, en el supuesto de que se firmara el mismo número de contratos de alquiler en cada uno de los cuatro trimestres del año.

De esas, unas 175.000 viviendas (5%) están en manos de grandes tenedores, es decir, titulares de diez o más inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o que tengan una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados, en su gran mayoría bancos, fondos, compañías de seguros y socimis (sociedades anónimas cotizadas de inversión inmobiliaria).

Con esta inflación, ¿hay muchas subidas de los alquileres?

En los últimos meses, en los que la inflación ha ido creciendo como consecuencia de la guerra de Ucrania, muchos pequeños arrendadores en España ya estaban optando por no aplicar ese aumento.

Empresas como la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA) les han estado recomendando que actualizaran la renta, por ejemplo, a la mitad del IPC o incluso que no aplicaran ninguna subida, ante el temor de que pudieran producirse rupturas de contratos e impagos.

Fecha del contrato o fecha de actualización de la renta

La precipitación de la norma ha hecho que haya casos concretos que generan dudas e interpretaciones distintas. Es el caso de contratos cuya anualidad se cumplió antes del 1 de abril, pero cuya actualización de la renta sí estaba prevista y comunicada para esa fecha. Por ejemplo: ¿qué pasa con contratos cuya anualidad se cumplió en enero o febrero pero el arrendatario pidió la actualización de la renta desde el 1 de abril?

En este caso, técnicos de Vivienda (que forman parte del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana) lo tienen claro: "la norma es clara y toda actualización de la renta que estuviese prevista a partir del 1 de abril, sea cual sea la fecha de anualidad del contrato, sí está incluida en el decreto y se podría aplicar la subida máxima del 2%". Desde la Agencia Negociadora del Alquiler discrepan y entienden que si una actualización de renta se ha comunicado antes del 1 de abril para aplicarse a partir de este mes, no se aplicaría en este caso las condiciones del decreto del Gobierno y debería actualizarse con el IPC correspondiente. La disposición del Gobierno "es aplicable, solo, a los contratos cuya renta corresponda actualizar en el periodo contemplado en el RDL (30-mar / 30 de jun. De 2022), teniendo en cuenta que la renta solo se puede revisar al cumplimiento de las anualidades", comenta.

¿Qué otra opción barajaba el Gobierno?

Aunque la propuesta de Unidas Podemos en el gobierno de coalición era la congelación de las rentas, el ala socialista del Ejecutivo defiende que los propietarios "también tienen algunos gastos" y que la subida del 2% es algo "razonable, sobre todo en este país, donde el 85 % son pequeños arrendadores y muchos complementan así su pensión y sus gastos personales".

"Tener un crecimiento prudencial al 2 por ciento es una cosa razonable, que mantiene el equilibrio entre el arrendador y arrendatario, que es lo que se pretende", señalan desde el ministerio que dirige Raquel Sánchez.